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楼市降温、平衡刚需在此一举?新棚改政策能否扭转局势?

楼市降温、平衡刚需在此一举?新棚改政策能否扭转局势?
  • 产品名称:楼市降温、平衡刚需在此一举?新棚改政策能否扭转局势?
  • 产品简介: 棚改货币化安置 2018年7月12日住房和城乡建设部出台政策,要因地制宜推进棚改货币化安置。一方面,房价上涨压力较大的地方,可以采取新建棚改安置房的方式;......

产品介绍:

  亚美娱乐官方棚改货币化安置  

2018年7月12日住房和城乡建设部出台政策,要因地制宜推进棚改货币化安置。一方面,房价上涨压力较大的地方,可以采取新建棚改安置房的方式;另一方面,在商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。在货币化安置造成了大量的购房需求而部分城市库存严重不足的大背景下,调整棚改货币化政策必将是大势所趋。

棚改货币化安置政策    

棚改货币化安置政策含义:

所谓的货币化安置是指遵循“等值交换”原则,在给予一定政策支持的情况下,以货币补偿的方式与被安置群众签订补偿协议,引导居民通过选择政府集中采购、政府组织购买的房屋进行安置的一种方式。实施棚改货币化安置有利于提高居民满意度,减轻政府安置压力,推进棚改工作的顺利实施。

棚改货币化安置政策存在问题:

◆  供需不平衡

货币化安置政策导致大量购房需求的产生,但部分城市存在着库存不足的问题,这种不平衡会产生一定的负面影响,如会导致购房紧张情绪等,进而影响整个房地产市场的稳定。近几年我国一直存在着货币化安置比例过重的问题,尤其是在2017年货币化安置比例已逾50%,引起了一系列的社会问题。

◆  棚改数量不足

尽管近年来棚改政策不断推进,许多居民生活条件得到改善。但我国幅员辽阔,人口众多,居住在棚户区中的居民也是不计其数的,单纯依靠原本的棚改安置政策已经不能满足需求现状。因此,因地制宜推进棚改政策,更加科学合理的造福更多百姓是值得有关部门深入思考的。

政策新调整

相关政策:

首先就是上文所提及的,要因地制宜推进棚改货币化安置,将实物安置与货币补偿更好的结合起来。其次,住建部明确表示,下一步棚改工作要依据法律法规严格控制棚改成本,严禁违规以及不必要的支出。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,坚持有据可循,有理可依。同时,各地要遵循既尽力而为、又量力而行的原则,杜绝一刀切。其中的核心就是要攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

新政策影响:

◆  房地产市场降温

原始的货币化安置政策推动了房地产市场的“去库存化”,拉动了住房总需求,导致供需不平衡的现象。这一点在三、四线城市的表现尤为突出。我们再反观新政,将实物安置与货币补偿科学地结合起来,棚改贷款收紧,资金流入量势必会有所下跌,居民购房热情下滑。我们可以预见,房地产市场的火热局面或将降温。

◆  面临财务杠杆加大风险

新政不仅对房地产市场有着极大的影响,同时也与政府财务收支有着密切的联系。棚改贷款若收紧,政府的各项棚改建设项目进程必将放缓,地方政府债务负担将加重。相应地,财务杠杆风险也就随之加大了。

◆  棚改专项债将铺开

过去的棚改资金来源主要是PSL优惠贷款,是一种创新的融资方式,在国开行成立住宅金融事业部后迅速发展起来。所谓的PSL优惠贷款,其实是一种专项款,是指央行将资金投放到国开行,国开行再将资金投放到地方政府,较后地方政府再用这一资金来进行棚改。

PSL近年来发展十分迅速,尤其是在2017年,棚户区改造贷款占比更是高达25.83%,说是国开行的名列前茅大业务也并不为过。

而近期出台的一种棚改专项债,与以往的优惠贷款相比,利率较高,期限较短,成本较低。这就不难想象,地方政府将更加倾向于发放这种专项债来筹资。另一方面,我们必须看到,专项债只是刚刚起步,有望未来逐步铺开,但尚不可能对优惠贷形成完全替代。

政策发展方向

将“主导权”交付与居民

就新政的内容来看,未来棚改安置的发展趋势极有可能会是将货币化与实物化安置相结合,让被安置居民自由选择安置方式。这既有利于提高居民的满意度,满足居民的多样化需求,也有利于我国房地产市场的稳定发展,可谓是一举多得。

与房地产评估的联系将更加紧密

其实这一点也并不难以理解,随着实物安置的逐步铺开,对作为“实物补偿”的房产价值也必然会是居民所关心的问题。这就需要第三方的介入,也就是房地产评估机构对这些房产进行客观公正的评估。这将有利于促进房地产评估机构的专业、规范发展,推动整个评估行业迈上一个新台阶。

>>结语

综上所述,国家对棚改货币化安置政策的新调整,有效地缓解了以往单纯货币化安置存在的问题,体现了房地产市场发展的大趋势。当然,目前新政还处于起步阶段,若想真正全面铺开还需要社会各界的共同努力。

                  

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