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香港楼市 盛极转衰

香港楼市 盛极转衰
  • 产品名称:香港楼市 盛极转衰
  • 产品简介: 陈淑贞香港房价举世闻名。2018年1月,香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。由此衍生的棺材房、笼屋、蚁族现象......

产品介绍:

  陈淑贞

  香港房价举世闻名。2018年1月,香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。

  由此衍生的棺材房、笼屋、蚁族现象,令太平山的会当凌绝顶和维多利亚港的璀璨景致失色,也令用狮子山精神自我激励奋斗的香港人英雄气短。

  过去十余年间,香港楼市持续走强,至2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价飙升至19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米,但香港家庭年收入中位数只有32.76万港元。一个普通香港家庭全年不吃不喝,在港岛买不起2平方米。

  今年9月底,美联储加息,香港金管局跟进,多家香港本地银行上调最优惠利率,香港维持了十年之久的超低息环境结束了。看空香港楼市的机构排着队,一家接一家。

  香港楼市的拐点就这样飘然而至。10月份,香港新房交易金额将至近16个月来的最低水平。转入11月份,截至11月14日一手私人住宅的交易金额和宗数已分别同比下跌六成和五成。反映香港二手房价走势的中原城市领先指数(CCL)在港岛、九龙、新界东和新界西全线下滑。甚至有专家预言,2019年底前,香港房价将下跌15%。

  香港曾长期霸占全球房价最高城市的前几名,此轮下行通道的深度和广度尚属未知,但目前,至少还未上车的人对城市生活的希望会加厚点。

  下行通道打开

  香港特区政府今年收到的市民意见书中最突出的议题依然是房屋和土地供应。

  10月,著名艺人刘德华出现在一段宣传短片中,倡议在香港东大屿发展大型填海建人工岛,进行填海造地,招致大规模的舆论攻击。在住房问题面前,港人对这位全民偶像毫不手软。

  据香港特区政府施政报告,这个填海计划将在东大屿发展1000多公顷人工岛,成为香港长远土地供应来源,最多能提供40多万个单位,近百万人口居住。但这个计划遭到了环保人士的强烈反对。

  1997年亚洲金融危机后,香港楼市一度陷入萧条,房价暴跌。2003年起,香港楼市逐渐回暖,此后,一轮长达十余年的大牛市开启。

  2009年起,香港抑制楼市的辣招不断,包括2009~2017年期间推出的8轮调节按揭成数和贷款额度的逆周期措施,也多次加征印花税,2018年更是征收一手房空置税,但香港楼市的热情始终浇不灭。

  市场普遍把香港房企畸高的主要原因归结为香港土地供给长期不足,一是香港重视生态环保,近四成郊野土地不能开发,近年来因环保人士反对,大幅减少填海造地。地少人多,金融环境宽松,长期维持超低息状态,房价一路飞涨。

  根据恒大研究院数据,2002~2017年,香港港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别从4.46万港元/平方米、3.32万港元/平方米、2.92万港元/平方米提高到19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米,分别增长3.36倍、4.29倍、2.67倍。而同期,香港家庭年收入中位数从19.2万港元提高到32.76万港元,仅增长0.71倍。

  转入2018年,香港房价仅今年上半年的涨幅就达到13%。解决香港住房难题已经刻不容缓。一股合力有望扭转香港房地产市场局面。

  房地产市场向来是短期看金融。今年9月底,美联储加息,香港金管局跟进,随后汇丰、渣打等多家香港主要银行上调最优惠利率。银行利率上调,香港维持近十年的超低息环境结束,这意味着购房者的还贷压力增加。

  与此同时,由于经济放缓、人民币贬值等原因,香港楼市的内地投资者正在逃离香港楼市。九龙一家地铺中介告诉第一财经,他近两个月接触的几个内地客人最后没有成交,即使损失数十万港元的订金。“没有成交的具体原因很多,但大致可以总结为资金压力增加,看空香港楼市。”

  据高力国际统计,2018年上半年,内地对香港住宅用地的投资金额仅为8.35亿美元,而去年全年的金额为70亿美元。

  仲量联行香港董事总经理曾焕平表示,近年,香港各区市场越来越仰赖于中资来港扩张的需求来支持增长,但中美贸易摩擦加剧、国内经济增长放缓等因素对香港的经济及楼市造成一定打击。

  房价或跌15%

  2018年以来,内地楼市持续不乐观,购房者持币观望,不再轻易出手。三季度,这种观望情绪逐渐弥漫到香港。

  此前,香港置业发起一份第三季“置业意向调查”,结果显示近五成受访者看淡楼市,较多人认为未来12个月个楼价跌幅在5%以内,只有33%受访者计划未来12个月入市。

  利空因素布满香港楼市上空,其作用力很快地从成交数据上显示出来。

  综观整个第三季度数据,据香港特区政府发表的经济报告,香港住宅物业市场成交量仅录得14413宗,同比下跌超过两成。

  第四季度开始,10月份,香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,已降至16个月最低水平,交易数量仅为1130宗,只有9月的一半左右。二手楼市也在持续放缓,公屋的买卖可见一斑。根据香港中原地产监测数据,10月二手公屋买卖录得35宗,总值1.03亿元,同比9月的43宗及1.24亿元,分别下跌18.6%及16.9%,宗数创33个月新低,金额创25个月新低。

  转入11月份,截至11月14日,根据香港中原地产数据,一手私人住宅方面,11月暂时录得371宗及44.69亿港元,预计全月录得850宗及100亿港元,按月下跌63.6%及53.4%,或创近6个月新低,金额则创下2017年1月份93.8亿港元后的22个月新低;二手方面,暂时录得781宗及70.79亿港元,预计全月将录得1800宗及160亿港元,金额将创32个月新低,宗数亦连续两个月跌穿2000宗水平。

  中原城市领先指数(CCL),于11月16日仅为180.4,比上月下滑2.52%。而中原城市分区领先指数,在港岛、九龙、新界东和新界西全线下滑。

  另外,市场前景不明朗,楼市库存还在增加。香港中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出,今年10月起,香港楼市开始下行,新盘尾货未能有效削减。

  多方面因素正在冲击市场,至少从目前看来,香港楼市风光不再。

  各大投行亦在看空香港楼市上不遗余力。

  瑞银和野村证券、花旗等多家机构均预测香港楼市成交将会下行,房价随之下跌。其中瑞银预计,从现在起至2019年底,香港房价的跌幅有可能达到10%。

  银行已开始提高抵押贷款利率,并指出自2008年以来,过去两轮类似的楼价上涨后,房产价格分别出现了5%和13%的下跌;而花旗预计今年下半年香港房价或会下跌7%。

  早前,里昂一份报告指出,香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着楼市,随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪,未来一年房价或将出现15%的回调。

  “我们预期香港住宅价格将于2019年底前下跌15%,香港长达10年的楼市上升周期将宣告完结。”曾焕平与里昂有同样的判断。

  曾焕平表示,香港房价已开始下跌,虽然香港住宅市场整体的方向无法由政府全权控制,不过,政府有能力通过调整楼市措施,减轻宏观环境持续增加的下行风险,令楼市“软着陆”。”我们希望政府撤销特别印花税,检讨双倍印花税及放宽贷款与估值比率。”

  不过近日,香港金融管理局总裁陈德霖表示,楼市发展要看宏观经济及国际形势,尤其是贸易战会否持续或升温,现需时间观察楼市是否已进入下行周期。有市场人士认为,香港特区政府不会很快出手。

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