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延续4月回暖行情 五一广州楼市成交不俗

延续4月回暖行情 五一广州楼市成交不俗
  • 产品名称:延续4月回暖行情 五一广州楼市成交不俗
  • 产品简介:□信息时报记者罗莎琳在刚刚过去的五一黄金周,广州(楼盘)楼市成交表现不俗,整体去化率约五成。记者踩盘发现,有部分楼盘早在五一前就拿到预售证并进行不少宣传推广。随......

产品介绍:

□信息时报记者罗莎琳

在刚刚过去的五一黄金周,广州(楼盘)楼市成交表现不俗,整体去化率约五成。记者踩盘发现,有部分楼盘早在五一前就拿到预售证并进行不少宣传推广。随着新产品亮相,加上不少项目“特价房”“多渠道”常规操作吸引了大量人气。其中,南沙金洲、天河奥体、萝岗、新塘、朱村等板块推售量位居前五,且首日去化率皆高于整体水平。

另一方面,买家看房的态度也十分积极,一些近郊楼盘由于性价比较高而备受青睐。业内人士认为,随着“3·30新政”满两年,当年购房资格受限的买家将陆续回流,后续楼市有望出现交易上升。

现场

从化一楼盘并未推新

日访客仍近千

4月的最后一天,广州白领张薇收到了闺蜜的借款微信。“五年前她就借了首付买了一套两房单位,现在又打算借钱凑首付买第二套房。”张薇说,闺蜜之所以如此“大胆”,主要是因为看到最近楼市有回暖的迹象,加上房贷利率适当回调,认为是时候出手了。

在今年五一假期,像张薇的闺蜜一样开始密集看房、准备出手的人不在少。记者踩盘了解到,广州整体去化率表现不俗。其中新盘大多试探市场,旧盘推新占据主力,虽无以往的大规模推广营销,但不少新产品亮相,加之不少项目“特价房”“多渠道”常规操作人气高企,大部分项目仍对后市保持信心。据记者粗略统计,五一广州共16个板块开盘或加推,整体去化率约50%。其中南沙金洲、天河奥体、萝岗、新塘、朱村等板块推售量位居前五,且首日去化率皆高于整体水平。

在金洲板块,两大刚需大盘阳光城(000671)丽景湾、越秀滨海新城五一期间各加推超百套单位,现场火爆。记者在销售中心看到,每个销售人员都忙得不可开交,部分渠道带看客户甚至需要排队进场;另外有多台客户在计价、签约,基本没有空桌。

在刚需为主的项目积极推售,中介大战、看房团等渠道带客多。其中龙湖双珑原著五一当天人气颇高,看房团接踵而至,销售算价也需等半小时以上,20套特价单位十分抢手;长岭居个别楼盘教育资源优越,尤其在各区学校公布招生范围后,具备优势的项目更吃香,不过距离较远,也依靠渠道带客;广钢新城超6个项目加推,保利东郡全新盘亮相,板块气氛活跃。据了解,广钢新城板块整体客户来访情况比2017、2018年明显改善,随着地铁、学校、商业等配套逐步完善,买家态度更积极。

另外,14号线开通对从化楼市的“盘活”现象日益显著,从化项目开发商推货热情明显提高。记者踩盘中发现,几乎每个从化楼盘都拿地铁做卖点。其中保利花城纪项目并未推新,但日访客量仍近千人次,认筹量截至五一中午已接近2000个。

房企

有的积极入市有的试水错位销售

早在五一前夕,部分楼盘就拿到了预售证并进行不少宣传推广,不过大部分只是开放样板间及新品,仍处于蓄客阶段。包括新项目稀缺的越秀区,北京(楼盘)路高端盘粤海拾桂府五一亮相;从化保利花城纪宣传期已持续几周,大抢风头,不过五一期间仍蓄客为主。中原地产总经理黄韬认为,从近来五一和十一的推货特征变化判断,房企、买家对于楼市黄金周的热情有所下降,不着急赶在长假期间出货和入手;另一方面,在当前市场环境下,房企仍略显谨慎,或推少量产品试水,或等到认筹量足够,也避免扎推五一,形成差异竞争、错位销售。

黄韬表示,2月以来广州土拍市场转热,天河金融城、荔湾广钢、番禺石楼多宗宅地以高溢价拍出,越来越多“过江龙”房企关注广州市场价值,这都将利于广州楼市成交稳步增长。此外,4月广州一手住宅网签面积为94.95万平方米,环比上升21%,超越3月成为2019年成交新高。“回顾近半年一手成交,仅去年12月成交量(95.8万平方米)比今年4月高,可见今年3、4月广州市场成交明显改善。”黄韬表示。

据了解,今年五一广州楼市推盘数占总供应量的75%,创近年新高。2019年以来,广州新增供应量呈现上扬走势,在3月达到近4000套关口情况下,4月更是收获4177套的新高。“小阳春”再现后,房企对后市也有更多期待。而2019年五一前两周即有2680套新货入市,占4月比例达64%。新货积极入市,加之旧盘积极推新,五一整体开盘/加推货量达近两年高位。

易居研究院总监严跃进分析认为,当前市场仍处于政策消化期,购买需求尚未被完全释放。另一方面,根据往年情况来看,选择扎堆黄金周购房的情况较2016年以前减弱,尤其今年五一拼凑为“小长假”,不少意向买家或选择外出旅游,待节后再选择时机入市。

分析

普遍价格平稳三四房户型比例上升

五一期间,大部分项目促销仅为吸引人气,仍以常规的特价、一口价单位为主,暂未出现普遍降价现象,大部分项目价格走势平稳。广州中原研究发展部针对性调研全市42个项目发现,五一当天推售价格与最近3个月持平(或变化幅度低于1%至5%)的项目有30个,占比近七成,可以看出,目前大部分项目的价格策略仍是维持平稳。与3个月前对比,价格让利的项目12个,让利幅度集中在5%至8%,普遍采取特价房、一口价方式。不过调研发现,特价房多属于低楼层、朝向差的单位,而且更多是为了吸引客户关注,并不是所有单位都享受让利折扣。此外,大部分项目价格并无太多优惠折扣,仅个别项目认购大面积单位,获赠5年物管费,也有个别项目五一认购后仍有“小惊喜折扣”。

户型方面,据记者粗略统计,五一开盘/加推、收筹的项目中,100平方米以上的三房、四房单位比例进一步增加,占比达68%,较去年同期提升23%。其中,保利和光晨樾、招商雍景湾、路劲天隽峰等旧盘项目,皆推售110多平方米大面积改善户型。在整体的推货中,复式单位占比约13%,其中南沙、长岭居、知识城、广钢等板块8个项目推出复式、类复式产品,如知识城康大祥龙汇112至126平方米复式四房;中冶逸景台主推96至137平方米复式四至五房;万科山景城樾山主推145至260平方米上叠、中叠、下叠复式四至五房产品。

另外,目前广州大部分项目已实行单合同,不用提前支付“装修款”,故目前购房者首付压力较此前“减轻”,开发商对买家首付款支付的宽限也相对收窄,基本回归正常。开盘推新的27个项目中,20个要求一周内付齐首付,占比74%。不过也有个别项目为争取成交,延迟1个月或更长,以项目优势不明显项目为主;此外长岭居一项目因项目本身问题,延迟3个月。

预测

后市需求逐步释放

将带动成交攀升

可以看出,2019年五一假期房企推售积极,五成的去化率延续了近期的市场走势。不过业内人士认为,目前市场需求仍未回升至以往的高位。

此外,从1至4月广州一手成交情况来看,虽然市场较2018年同期有所改善,但对比2016、2017年成交总量仍有明显差距。可见,目前市场仍处于政策消化期,需求尚待后市逐步释放。

值得注意的是,近期整体市场基本面已较年初改善。一方面,4月延续小阳春高位推货,供买家选择的产品、货量稳步增加;另一方面,利于市场改善的基本面因素不断出现,包括“3·30新政”满两年,当年购房资格受限的买家将陆续回流;今年以来房贷利率持续低位,购房成本降低将促进买家入市。

地产专家邓浩志表示,目前正是买房时机,而且需要抓紧。从宏观角度看,货币、财政双宽松政策在持续,房地产的分城施策也趋向微宽松,和楼市相关的基本面均利于市场行情。从具体的市场行情看,小阳春、小长假表现持续回暖,大湾区内的主要城市都录得成交放大、库存减少的趋势。从个人角度考虑,近期房贷利率持续下调,个别板块房价还处在低位回暖的阶段。

严跃进也认为,实际上广州依然属于购房的洼地,未来城市价值的成长性是很高的。如果有刚需的买家,应该借助当前规划利好和银行贷款政策略有松动的机会,积极购房。而且从目前类似城市来看,各类人才政策也比较多,潜在的购房需求很大,这都会带动二季度广州楼市交易的上升。

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五一假期二线城市成交普跌

五一假期全国房地产市场明显遇冷,克而瑞40个重点监测城市累计成交161万平方米,同比下降55%。各线城市成交量皆有回落,二线城市暂以-68%同比跌幅居首。

一线城市成交量同比下降27%。11个二线城市成交量降至历史低位,同比下降68%。合肥(楼盘)、长沙(楼盘)、青岛(楼盘)等市场显著转冷,成交量同比跌幅超-70%,南京(楼盘)、成都更是超-80%。即使如苏州(楼盘),3月以来房地产市场明显转暖,成交量连续两月回升,但五一假期市场遇冷,成交量同比下降16%。

25个三四线城市成交量同比下降43%,各城市市场显著分化。佛山(楼盘)、滁州(楼盘)市场热度惯性延续,成交量同比皆实现正增长。受较低基数影响,清远(楼盘)、宜兴(楼盘)、德清等成交明显放量,同比皆倍增。惠州(楼盘)、温州(楼盘)、湖州(楼盘)市场热度明显不及去年同期,成交量同比均腰斩。五一假期扬州(楼盘)、韶关(楼盘)楼市异常冷清,成交量均不足1万平方米,同比跌幅超-90%。

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