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攸克读年报 | 碧桂园的慢

攸克读年报 | 碧桂园的慢
  • 产品名称:攸克读年报 | 碧桂园的慢
  • 产品简介:写在前面:财报季又到了。仔细研读,能从纷繁芜杂的数据堆里,发掘一些特别有意思的现象。头部房企当然是我们关注的,但新锐房企也会选择几家来扫描。第一家是碧桂园。 以......

产品介绍:

写在前面:财报季又到了。仔细研读,能从纷繁芜杂的数据堆里,发掘一些特别有意思的现象。头部房企当然是我们关注的,但新锐房企也会选择几家来扫描。第一家是碧桂园。

以前,我们在探讨房企为何追求规模的时候,往往会认为,它们主要是为了获得尽可能多的市场占有率,“走快点,不然,就会被踢出局了”。

这当然没错。但可能忽视了另一方面,那就是,有些问题需要在发展中解决。如果有速度,走着走着,一些问题自然而然就消失了。硬币的反面是,如果没有速度,问题就暴露出来了。打个不恰当的比喻,骑单车,慢了就容易摔倒。

过去两三年,几家头部房企采取了降速的动作。比如碧桂园,去年下半年对外明确发出了“提质控速”的信号。控速,就是降速的意思。

业内喜欢用销售额和销售面积来看房企的速度。3月18日碧桂园公布的2018年年报,清楚地表明,它确实是降速了。权益销售额和权益销售面积同比分别增长31.25%和23.06%。

2016年和2017年,碧桂园合同销售金额同比分别增长120.3%和78.34%。虽然碧桂园2018年采用的统计口径是“权益”,但它也是权益跟自己的权益相比,而不是权益跟流量相比。数据证明,控速成效显著。

但这个速度又绝不用担心“失速”。2018年全国商品房销售面积增幅是 1.3%,商品房销售额增幅是12.2%。碧桂园的增速远高于行业水平。事实上,对碧桂园这样的头部企业来说,如果要控速或者降速的话,其增速必须是恰当好处的,不能快,但也不能太慢。

降速恰到好处,但安全不?这得看几个指标。

第一,首当其冲,大家关心的是负债率。

有些企业,2017年拼命拿地,但去年下半年销售放缓后,负债率哗地一声就蹿上来了,令人头疼不已。

碧桂园2018年的净借贷比率只有49.6%,同比大降了7.3个百分点。这里为啥用“大降”二字?因为,据克尔瑞披露的数据,2018上半年末,170家房企加权平均净负债率上升至92.56%,较年初增加了4.04个百分点,60%的企业的净负债率在增加?

而碧桂园已连续两年保持净借贷比率低于70%?直白点说,少拿地少并购,规模不增长,负债率下降,是比较容易做到的;规模既要保持一定的增长,负债率又控制在行业中位线以下,这种平衡度,不太好掌握。

第二是现金流。

关注房企经营状况的朋友都晓得,最近这几年,房企考核职业经理人有个绕不过去的指标,叫做销售额回笼。不是你卖了多少钱,而是你回笼了多少钱。现金为王。

碧桂园去年商品房权益销售现金回笼约4557.9亿元,回款率91%,继2016、2017年后,连续第三年实现正净经营性现金流?

2018年虽然宏观面的流动性实际上已从中性转为偏宽松,但房地产行业的资金面还是偏紧的,尤其是去年下半年去化变慢后,不少激进的企业更显紧张,经营性现金流回正,并不简单。且不说可持续发展,当市场仍在底部时,现金流是正还是负,很大程度上决定着企业抵御风险能力的高低?

第三是货币资本储备。这一条跟前面那条密切相关,又有所不同。这是看到未来的可持续发展的资本能力。

根据财报,碧桂园到去年底拥有現金余额2425.4亿元,还有3017亿元银行授信额度尚未使用。就是说,你若想加点速,多买点地,手中有粮,心里不慌,何况它仓库里还存着2.4亿平方米的权益土地;退一万步,市场如果更差(目前看可能性不大),这些现金也足以应对未来的支付——现金余额对短期有息债务的覆盖比例达1.92倍,放心。

前面三点主要是基于静态的财务分析。但降速之后,还有两个要考虑的问题:股东回报和战略方向。

其一,降速之后,盈利能力会不会也跟着降?

碧桂园的财报似乎预示的是另一个趋势。2018年其收入同比增长67.1%,净利润同比增长68.8%,股东应占利润、股东应占核心净利润同比分别增长32.8%、38.2%。均快于权益销售额的增长。

这意味着什么?开始进入回报期,而且越来越丰厚。攸克君可以大胆预测一句,2019年以后,碧桂园的净利增幅还会加快,每股盈利将逐渐增厚——这才是投资者最看中的指标。规模转化为净利润,才是真规模。

其二,高科技有没有实力支撑?

今年初,碧桂园宣布了新目标:“创造美好生活产品的高科技综合性企业”。三大主营业务:地产、农业、机器人。将农业和机器人作为主营业务,且与地产并列,十分的罕见。

这个新方向的确立,有赖于几个关键因素。人才,碧桂园储备了千人博士;组织架构,它正在调整。

还有,就是资金实力。新的产业,看准了,必须坚决投入,而且是巨额投入。有了前面的分析,我们会明白,碧桂园投得起,而且正是时候。

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