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上市房企暗藏“隐秘的角落”

上市房企暗藏“隐秘的角落”
  • 产品名称:上市房企暗藏“隐秘的角落”
  • 产品简介:本文转载自大众号:“地产大爆炸”一些以高杠杆撬动规划扩张的上市房企,2019年报权益大幅添加,导致净负债率下降。这些看似“权益”的背面,疑似存在“明股实债”等......

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本文转载自大众号:“地产大爆炸”

一些以高杠杆撬动规划扩张的上市亚美8房企,2019年报权益大幅添加,导致净负债率下降。这些看似“权益”的背面,疑似存在“明股实债”等财政技法。

01

债款规划双位数添加 负债率却坚持安稳

本年以来,在据守“房住不炒”底线的布景下,叠加职业下行、疫情影响等多重要素,部分房企的偿债才能和现金流继续承压。

所以,部分上市房企将债款存在“隐秘的旮旯”,这些企业经过添加权益等财政方法,使负债率出现下降的“假象”。

记者查阅正荣地产2019年财报发现,到2019年底,正荣地产负债总额为1381.59亿元,较2018年底1169.2亿元添加18.17%。

但该公司2019年净负债率为75.2%,相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。在负债总额和假贷规划不断添加的一起,该公司的净负债率仍然坚持平稳。

担任正荣财政的人士介绍说,这与该公司少量股东权益的“爆发式”添加密不可分。

该公司2019年财报显现,正荣地产少量权益的添加首要源自于兼并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业。正荣地产在其间的权益占比大部分为13%至35%,仅有三个项目的权益占比挨近50%。

业内人士以为,“谁操盘谁并表”的财政方法或许虚增了所有者权益,实则躲藏了负债。依据净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益,一些房地产企业经过增大分母,下降了净负债率。

克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显现,到2019年底,50家典型上市房企的总有息负债规划为46942亿元,同比添加16.4%,86%的典型上市房企总有息负债添加。

值得重视的是,尽管上市房企的有息负债总量出现“双位数”添加,但全体负债率却体现安稳。

据我国指数研究院核算,2019年沪深上市房企的财物负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%,内地在港上市房企的财物负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。

另据克而瑞研究中心核算,2019年上市房企总权益添加21.67%,高于有息债的增幅。

业内人士指出,部分上市房企净负债率下降首要是因为权益规划添加显着,高于有息负债的增幅,这一现象值得监管部门警觉。

“房企权益上涨,一方面,来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面,跟着房企间协作或收并购行为不断增多,少量股东的权益规划和占比或许存在重复核算乃至虚报,由此导致其权益虚增、净负债率下降。”一位房企高管表明。

02

永续债成避债凹地 “隐性杠杆”推高危险

本年以来,“房住不炒”仍然是楼市调控的主基调,房地产融资环境并未放松。

记者发现,在等待融资放松无望的布景下,部分上市房企疑似经过“明股实债”的方法做低负债水平,从而求得更高的评级、更低的融资利率和更疏通的融资途径。

数据显现,2019年房地产职业发行永续债的规划约470亿元,同比添加近三成。其间,在前15强的房企中,招商蛇口(001979,股吧)、保利地产(600048,股吧)和华润置地三家央企的永续债均大幅添加,别离达190亿元、156.8亿元和100亿元,同比添加171.43%、141.23%和100%,三家房企的永续债新增总额挨近职业总量的55%。

“如果把永续债计入债款,2019年上市房企的净负债率将大幅上升。但在实践操作中,大都房企将其核算为权益,因而超对折上市房企的净负债率实践是上升的。”克而瑞研究中心总经理林波表明。

随同很多债款到期,上市房企的短期偿债压力将继续增大。

华泰证券研报指出,近年来,表外融资成为房地产企业重要的融资方法之一,体现为经过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。

表外融资会让房企债款隐性化,经过优化财政指标,误导有关部门高估房企偿债才能。

阳光城履行副总裁吴建斌曾泄漏,出售规划在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中斗室企的净负债率更高,有的企业实践上现已到达200%乃至300%。

“在房地产职业上行阶段,负债率高一点不要紧,用融资推进事务开展没问题。但从2018年开端,职业进入平稳开展的‘横盘’阶段,利润率出现跌落趋势,每年跌落1%左右,目前商场的全体毛利率约25%,中斗室企的净利润率在7%至8%,一些小企业乃至更糟。在‘房住不炒’的调控基调之下,中心对房地产调控方针不会放松,在房地产商场调控继续从紧的情况下,高负债的房企危险就非常大。”吴建斌说。

03

融资环境继续收紧 房企偿债才能面对大考

现在,在融资途径继续收紧、融资本钱继续提高的商场环境下,房企又迎来偿债顶峰期,偿债压力剧增,资金链面对检测。

房企负债规划上涨显着加快。

依据Wind数据核算,2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元,较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。

其间,13家企业负债超越2000亿元,较2018年添加一家。万科、绿洲控股(600606,股吧)两家负债总额均超1万亿元,万科达14593.5万亿元,绿洲为10143.14亿元,保利地产负债总额也多达8036.86亿元,新城控股(601155,股吧)达4001.75亿元。

值得一提的是,香港上市房企中,恒大、碧桂园也具有超万亿元负债,恒大我国负债总额18480.4亿元,碧桂园负债多达16885.44亿元。

从负债率来看,负债率超越85%的达11家。

其间五家超越90%,别离是*ST松江负债率94.72%、云南城投(600239,股吧)负债率93.75%、鲁商开展(600223,股吧)负债率91.62%、京投开展(600683,股吧)负债率91.05%、中南建造(000961,股吧)负债率90.77%。

净负债率方面,更是多达36家房企净负债率超100%。

其间,*ST松江高达827%,云南城投为732.48%,京投开展为710.29%,泛海控股(000046,股吧)为277.33%,泰禾集团(000732,股吧)为248.33%。

在负债大幅上涨的一起,房企融资本钱也有所上涨,出现全体上涨趋势。

据克而瑞研究中心核算,从2019年底50家典型上市房企的融资本钱来看,六成公司融资利率上涨,均匀本钱同比上涨0.33个百分点至7.13%。

易居企业集团CEO丁祖昱表明,本年以来,房地产融资规划与上一年同期相比有所下滑,房企的融资压力继续加大。“银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的。若海外债大幅削减,房企的现金流就会绰绰有余。”

本年4月以来,各大房企海外融资根本阻滞。

贝壳找房核算显现,前四个月房企债券融资5010亿元,同比下降10%,海外新增债款归零。

受4月单月海外债券发行量削减影响,1至4月海外债券金额较上一年同期下降13%,为近十年第三低位。5月、6月虽有所康复,但元气已伤。

在此布景下,境内股权融资、永续债、财物证券化产品等成为房企弥补资金的重要来历。

丁祖昱表明,因为海外债在本年三季度、四季度将面对兑付顶峰。境内股权融资、财物证券化、债务融资等立异产品的占比恐将进一步提高。

落井下石的是,下半年房企将迎偿债顶峰期。

“房地产职业处于下行期,为了下降危险,房企加杠杆志愿遍及下降。”林波以为,本年宜高度重视开发商偿债才能和现金流情况,防止房企忽然“休克”。

此前,穆迪将我国房地产业展望调整为负面,原因是新冠肺炎疫情冲击,对房地产需求和库存水平形成压力,而境外融资环境仍不明亮。

“疫情形成的商场震动正在加剧投资者的避险心情,这导致境外融资途径收窄,一些流动性和信誉质量单薄的开发商正面对更高的偿债危险。”穆迪高档分析师何思娴表明。

房企现在不是为了盈余而存在,而是需求现金流续命,这是房地产职业面对的难点。

本文作者:郑钧天 梁倩

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