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尴尬!四川房企“三哥”领地,上市还有戏吗?

尴尬!四川房企“三哥”领地,上市还有戏吗?
  • 产品名称:尴尬!四川房企“三哥”领地,上市还有戏吗?
  • 产品简介: 撰文|杆姐&编辑|雯雯 其时浏览器不支持播映音乐或语音,请在微信或其他浏览器中播映 分裂抱负后花园乐队-大气压 杆友雯雯引荐抱负后花园乐队的《分裂......

产品介绍:

文|杆姐&编辑|雯雯

其时浏览器不支持播映音乐或语音,请在微信或其他浏览器中播映 分裂抱负后花园乐队-大气压

杆友雯雯引荐抱负后花园乐队的《分裂》:完好的身体,你觉得心存感谢吗?或许天主还欠我一个拥抱,我会面子的活着。(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给咱们,能够写句简略的话,咱们会将音乐下面原文附上)

十一假日,我有好几天在四川省凉山州的首府西昌市。沿着超级美丽的邛海滨骑车,看到亚美8领地的项目,想起我的朋友杠杆游戏4月份,正好重视过领地。

详见《请来恒大、金科高管!“压力山大”的领地,能靠IPO补血吗?》(4月13日)。

我猛地意识到,四川宗族房企领地递送给港交所的上市请求材料,刚好半年,没有传闻经过聆讯,必定过期失效了。

果不其然,节后上班,财经、地产媒体纷繁重视到此事,悲叹区域中斗室企上市闯关之不易。

领地早有预备,10月12日,领地控股集团在港交所提交更新版招股书文件。细看新版招股书,杠杆地产发现,接连几年为负值的经营活动现金流净额,居然回正

一起,土地储备比之前招股书发表的,又添加了300万平米左右。

全部改变好了?二次递表请求上市,有戏吗?今日杠杆地产说说领地。

01

毛利率好像不错,净利率一降再降

时刻回到4天前的10月9日,大约能够排名四川本乡房企老三的领地控股集团有限公司在港交所的上市请求版别,已改变为“失效”。

是的,咱们没有听到领地经过聆讯的音讯,半年曩昔,招股书天然失效。

在10月12日的新版招股书中,最招引杠杆地产的是,下面这个表。

领地以为自己排行四川本乡房企第三。老迈、老二,以及4、5、6名是谁,咱们对号入座就知道。

但老三的日子并不是太好。杠杆游戏在《请来恒大、金科高管!“压力山大”的领地,能靠IPO补血吗?》(4月13日)一文中写过。

新版招股书发表,有一点新信息,比方到2020年5月31日止的五个月,领地净利率只剩下5.5%。

而在此之前的2017年、2018年、2019年与,这一数字分别为12.2%、11.5%、8.9%。

逐年下降,现在低到了谷底。

营收方面,2020年5月31日前五个月,录得30.28亿元,2019同期为10.77亿元。增幅不错,不过还得等全年。

2017年、2018年、2019年营收分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元。

毛利,2017年、2018年、2019年分别为10.72亿元、16.10亿元、21.02亿元。2020年前5个月为9.75亿元。

毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%、32.2%,看上去还不错。

可是对照上文的净利率,大约就有不同领会了

看到这儿,杆友大约会想,为什么领地第一次的招股书会超半年而失效。

这是许多企业的为难,特别是不少区域中斗室企的为难。

客观来说,向港交所递送请求书失效,也是正常的一部分。杠杆地产就注意到,曾经也有企业,包含房企发生过相似情况:合作要求,再次更新上传,然后经过。

当然,也有或许,屡次而无法过。可无论怎么,港交所,是目前房企上市的最好挑选,内地简直不或许,再难也得拼。

02

净负债率又上升了,短债压力大,融资本钱走高

此前,杠杆游戏写过,领地控股集团的招股书发表,2017、2018、2019年底,其未归还告贷总额(包含计息银行及其他告贷)分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元。

到2019年底,领地未归还的告贷中,约58.63亿元需于一年内归还,在总告贷中占比近半。此外,应于2021年归还的告贷约41.32亿元。

到2019年底,领地现金及现金等价物约13.82亿元,短期偿债压力可想而知。

到了2020年5月末,领地的现金及现金等价物添加至34.11亿元

尽管如此,领地总的债款压力仍旧未减。此前,净负债率从2017年底的60%左右,上升到2019年底的约140%。

到了2020年5月末,如上图,再次上升10%,至150%

一起,融资本钱也从2017年的6.4%,逐年上升到2019年的9.9%。

别的多说一句,在此前招股书中,我的朋友杠杆游戏注意到,最风趣的要数领地2019年向其时母公司付出分派了7亿元。

这话说得很宛转,说直白点便是预备上市前,突击分红。农民山泉此前也是这样,且动辄百亿级。

而此前2017年、2018年,领地未有相似操作。

当然,企业没上市前,是人家自己的,想怎么做都是人家权力。

03

现金流总算回正;土地储备大增,当然川内颜色仍旧显着

依照此前招股书发表,领地经营活动现金流净额,接连这三年都是负值。2017年、2018年、2019年,其经营活动现金流量净额分别为-1.86亿元、-42.88亿元、-31.12亿元。

出资活动现金流量净额,也是三连负。

如上图,到2020年5月末,经营活动现金流净额总算转正,3.73亿元,去年同期也是负。

这算是好音讯。

与此一起,到2020年7月31日,杠杆地产注意到,领地有104个处于不同发展阶段的房地产开发项目,其间86个项目由领地的隶属公司担任,18个项目合营企业及联营公司担任。

如上图,四川省内占比明显,挨近70个坐落四川,一起其他当地也多坐落三四线城市。这会导致企业发展前景,高度受制于区域地产商场体现。

值得注意,到2020年7月31日,领地总土地储备1615.22万平米,包含:

应占的未售可出售建筑面积以及已售但未交给建筑面积57.08万平米,应占的开发中物业总规划建筑面积856.25万平米,应占的持作未来开发物业估量总建筑面积701.89万平米。

而依据此前招股书,到2020年2月29日,领地集团在全国20多个城市具有90个项目,算计土地储备为1331.45万平米。

5个月时刻,新增了约300万平米土储。关于这个体量的房企来说,份额算是大增了。

这段时刻,我去过好几个欠发达地级市、县级城市。十分直观的感触是,在这些当地,本地房企空间越来越小,恒大、碧桂园、金科等几家三四线楼市之王的广告漫山遍野。

我不知道杆友是否有这样的领会,在许多三四线及以下商场,小开发商、本乡开发商越来越难拿地,或者说买不起地。

依照克而瑞数据显现,近3年,领地控股的全口径出售额,一直在一两百亿元,没有破三四百亿元。2019年4月品牌发布会上,领地集团宣告其将在2020-2021年完成千亿的战略目标。

马太效应之下,领地能不能坚守住四川商场,继而走出盆地,未来的幻想空间到底有多大?

全部等上市再说吧,假如通往更快捷资本商场这一关过不了,全部都无法等待。

静静祝愿领地。

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